广州旧改周报┃白云区7大微改造项目获进展

　　本期重点收录了2条最新政策，其中市级1条，区级1条。内容大多分布在于竖向总体规划及集体经济发展留用地管理等。

　　2.广州番禺区城市更新局召开汀根村村镇工业集聚区更新改造项目基础数据核查工作会议

　　本期，广州市共发布10个项目动态：实施方案公示，用地面积95.5公顷；微改造7项，用地面积16公顷。

　　住宅成交1157套，成交面积128055㎡；商业成交170套，成交面积22285㎡；办公成交814套，成交面积28867㎡；车位成交719个，成交面积9257㎡；合计成交2860套，成交面积188464㎡。

　　本期重点收录了2条最新政策，其中市级1条，区级1条。内容大多分布在于竖向总体规划及集体经济发展留用地管理，具体政策内容要点如下：

　　1、底线标高。底线标高：保障城市洪涝安全的最低竖向标高；竖向规划控制点:共提取2629个竖向规划控制点。

　　2、分区分治。一级分区：建成区、增量建设区、农业区、生态区共四类;二级分区:结合底线标高，建成区和增量建设区，分为达标区和低洼区。

　　3、资源保护。生命线工程：交通、供水、供电、供气通信、排水共计191处重大设施;历史背景和文化资源:落实历史背景和文化街区、文物保护单位等保护范围。

　　4、土方平衡。就地土方平衡：堆土造景、合理设计竖向等;市内区域平衡:结合城市开发计划、低洼区竖向优化;跨市区域平衡:跨市区域调配土方。

　　5、景观风貌。北部：塑造起伏有序的山水城市景观;中部:塑造传统与现代融合的都市景观:南部:塑造生态友好的多样化滨海城市景观。

　　2.文件名称：广州开发区管委会 黄埔区人民政府关于印发广州开发区 广州市黄埔区集体经济发展留用地管理办法的通知

　　1、明确留用地指标核定方式。（1）属于储备用途成片（预）征地的，经征地单位与被征地集体经济组织共同确认，留用地指标按（预）征地范围内可建设用地面积的10%核算。在留用地指标核定后，因规划调整原因，新增加可建设用地面积的，可按新增可建设用地面积的10%追加核算留用地指标。（2）建设项目启动（预）征地时，区规划和自然资源部门主动向被征地集体经济组织预核留用地指标，核发留用地指标核定书（函），并同步办理留用地报批手续。（预）征地项目用地未获批准且不再征地的（已实际交付使用土地的除外），预核的留用地指标自动失效。

　　2、规范留用地兑现方式。本办法规范了留用地货币补偿标准及留用地置换物业标准。（1）折算货币补偿。①在尊重被征地农村集体经济组织意愿的前提下，鼓励各个地区将长期难以落实的实物留地转以折算货币、置换物业方式予以落实，或以折价出资、入股方式参与各类城市新区、产业园区建设，由被征地农村集体经济组织按出资、股权比例及相关约定分享收益。留用地折算货币补偿标准不能低于折算时被征收土地所在地的工业用地级别基准地价；②对于已核定留用地指标但无法选址落地的，补偿标准可按申请货币兑现时该集体经济组织所在区域内商务用地基准地价的80%设定，容积率设定为2.5；③对于已选址但按现行规划用途无法开发的留用地，补偿标准可按申请兑现时点同地段的原定规划用途基准地价的80%设定，容积率设定为2.5；④基准地价调整的，留用地折算货币补偿标准及时做调整。折算货币补偿金额由征地单位与被征地集体经济组织共同委托有资质的第三方评估机构做评估，依据评估结果拟定货币补偿方案，报区规划和自然资源部门审核后，按程序上报批准。⑤留用地折算货币补偿方案确定后，由征地单位与被征地集体经济组织签订留用地货币补偿协议。如使用区财政资金兑现留用地，相关补偿费用应纳入征地拆迁项目中列支；⑥对已核定留用地指标但未兑现的留用地，由征地单位会同街镇根据村社意愿，每年向区发改局申报资金计划需求，根据财力情况，在年度区政府基本建设投资计划中安排资金用以支付留用地货币补偿；⑦知识城及其管辖范围内的留用地货币兑现，参照知识城相关规定执行。（2）鼓励通过置换物业的方式兑现留用地。①采用置换物业方式落实留用地的，应当由征地单位与被征地农村集体经济组织协商签订留用地置换物业协议，约定置换物业面积、位置、用途、交付时间、交付标准、物业返租等内容。置换物业由用地单位、征地单位在被征收土地范围内进行建设，或通过筹集其他土地上的经营性物业予以落实，建设及筹集成本、不动产登记费用纳入征地成本，由用地单位承担。农村集体经济组织经依法表决通过，将国有留用地使用权交由政府收储后公开出让的，应申请政府撤销建设用地规划批准文件、返拨决定书，可将置换物业作为土地出让条件纳入出让合同管理，并在土地出让后通过物业返租等方式确保依约落实。超过交付时间仍未交付物业，政府需折算物业租金至交付之日，并支付对应租金；②被征地集体经济组织选择置换物业的，应结合被征收土地的规划用途，原则上按照2.5基准容积率乘以80%（20%公配面积）计算，即每亩留用地置换400㎡居住性质物业执行，但被征地集体经济组织须自行承担所置换物业建设成本。针对政府组织实施的国家、省、市重点的能源、交通、水利等基础设施与公共事业项目具体物业置换标准参照广州市留用地管理规定执行。物业兑现原则上在本村域或本片区范围内兑现。以上情形均需被征地集体经济组织自行承担所置换物业建安成本，建安成本应参照现行有效的市住建部门印发的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》执行；③被征地集体经济组织可向区规划和自然资源部门申请在征地范围同片区选择置换商业性质物业或居住性质物业；选择置换工业性质物业的，由区规划和自然资源部门在工业区块内提供方案供被征地集体经济组织选择，区工业和信息化部门予以配合；④留用地置换物业需由被征地集体经济组织按相关规定进行表决；表决通过后，由被征地集体经济组织向征地单位提出采用置换物业方式兑现留用地指标申请；征地单位与被征地集体经济组织协商确定置换物业方案；由征地单位将物业置换方案报区规划和自然资源部门审核，并经区规划用地领导小组审议通过后，由征地单位与被征地集体经济组织签订留用地置换物业协议，在协议中明确物业类型、位置、面积、移交及产权登记时间等事项。

　　3、明确容积率管理制度。留用地容积率管理原则上参照省市相关规定执行，容积率提高部分按80%比例复合抵扣留用地指标。留用地指标已全部兑现且在目前的征地条件下无法预支留用地指标的，在符合城乡规划的条件下，被征地集体经济组织因自身发展需要提高留用地开发强度的，可选择相关方式执行。

　　4、强化留用地开发利用监管。（1）积极预防处置闲置留用地。农村集体经济组织应当按照建设用地规划批准文件、划拨决定书规定的时限对留用地进行开发建设，确不具备自主开发能力，又无法引入市场主体合作开发的，应当及时按程序组织留用地入市流转，或交由政府收储并公开出让后按约定返还物业、折算货币补偿。对于超期未开工的留用地，区规划和自然资源部门应合理规定开竣工时间，切实履行开竣工督促职责，避免产生新的闲置土地；对于已构成闲置的留用地，应当依法依规进行处置，按规定收回留用地使用权后转以折算货币、置换物业方式落实补偿的，须缴纳土地闲置费。（2）加强合同及社会信用管理。留用地出让、转让、出租合同中，应当就规划条件、动工开发及竣工时间、闲置处置、土地闲置费收缴、土地使用权收回以及产业准入、投产时间、投资强度、产出效益、节能环保、运营监管、违约责任等内容作出明确约定，并依约实行土地全生命周期管理。农村集体经济组织、留用地合作开发主体未按法律和法规及出让、转让、出租等相关合同约定进行开发建设的，应当承担违法违规及违约责任，并按规定由有关部门将其行为纳入社会信用管理，对其实施联合惩戒。（3）区规划和自然资源部门以经济联合社为单位建立留用地指标台账，对留用地指标的核定、使用、调剂、注销等进行动态跟踪管理。（4）征地单位以被征地集体经济组织为单位建立征地台账，配合区规划和自然资源部门对征地产生留用地指标兑现进行动态跟踪管理。（5）各街镇应主动与区招商部门对接和推送辖内留用地信息，利用留用地承接合乎条件的优质产业项目，区规划和自然、环保、建设等有关部门应积极努力配合完善相关手续，促进留用地及时高效开发利用。（6）所在街道办事处（镇政府）、市场监督、农村农业、规划和自然资源等部门依职权对留用地开发利用进行监管。经济联合社应定期向所在街道办事处（镇政府）报备留用地上集体物业建设、确权及各经济合作社留用地指标使用等情况。留用地开发利用不得侵犯集体经济组织合法权益。

　　2024年8月30日，中国人民银行官微发布2024年二季度金融机构贷款投向统计报告。中国人民银行统计，2024年二季度末，金融机构人民币各项贷款余额250.85万亿元，同比增长8.8%，上半年人民币贷款增加13.26万亿元。其中，公告显示房地产贷款同比多增。

　　2024年二季度末，房地产开发贷款余额13.77万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末高1.3个百分点，上半年增加6105亿元。个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。

　　2024年二季度末，人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下降1%，增速比上年末高0.04个百分点；上半年增加1976亿元，同比多增427亿元。

　　相比一季度末，二季度末房地产开发贷款余额增加100亿元，环比微涨0.1%；人民币房地产贷款余额减少4200亿元，环比下降0.8%；个人住房贷款余额减少4000亿元，环比下降1.0%。

　　2.广州番禺区城市更新局召开汀根村村镇工业集聚区更新改造项目基础数据核查工作会议

　　为加快稳妥推进汀根村村镇工业集聚区更新改造项目基础数据核查工作，8月21日下午，番禺区城市更新局组织召开工作会议，区城市更新局、沙头街、汀根村、基础数据调查单位及核查单位相关工作负责人参加。

　　会上，沙头街介绍了汀根村村镇工业集聚区更新改造项目基础数据调查工作的总体情况，基础数据核查单位对该项目的核查工作初步方案进行汇报。会议对核查工作方案及安排进行研究讨论并提出意见，明确核查工作的时间节点及工作要求等内容。

　　下一步，区城市更新局将继续加强指导服务，推动基础数据核查工作依法依规高效开展，为后续项目加快落地实施夯实数据基础。

　　日前，《荔湾区工业产业区块修正方案》《荔湾区工业产业区块内工业仓储用地统筹规划指标优化方案》以及工业产业区块深化优化等5项规划成果获批复实施。广州市规划和自然资源局荔湾区分局全方位梳理并优化全区工业产业区块布局，提高工业用地容积率，优化建筑密度、绿地率、建筑高度等控制指标，连同此前已批复的珠江钢琴厂、西塱村村镇工业集聚区和葵蓬南留用地等产业项目，累计新增产业建筑面积约406万㎡，全力助推打造现代都市工业集聚发展新高地。

　　接下来，广州市规划和自然资源局荔湾区分局将持续推进工业产业区块内工业用地布局优化和建设实施，逐渐完备基础设施和产业配套建设，吸引更多高科技企业落户荔湾，创造产业高质量发展新的辉煌。

　　8月23日，荔湾区昌华街道在珠江畔举行如意坊社区微改造工程（一期）开工仪式。昌华街道领导班子、各职能部门、社区居委代表、参建单位代表与居民群众一同见证这一重要时刻。

　　项目前期得到广大居民的全力支持和配合，积极出谋献策，合力构建共建共治共享社会治理格局。如意坊社区微改造工程（一期）项目建成后，将以高标准打造珠江、内河涌绿美碧道，拓展城市生态生活空间，构筑多功能水路生态路径和活力滨水经济带，极大提升如意坊片区的城市风貌和居民的生活环境。

　　如意坊社区微改造工程（一期）项目将助力构建昌华街道“一区两带、东西两翼”高水平质量的发展格局、打造荔枝湾省级幸福河湖示范点贡献重要力量。

　　接下来，荔湾区昌华街道将以“三个坚持”全力以赴推动项目开展。一是坚持安全为先。将“安全第一、预防为主、综合治理”的方针深植于心、外化于行，时刻绷紧安全这根弦，严格执行安全管理制度，严守安全操作规程，不存侥幸心理，不违章作业，不忽视潜在的安全隐患。

　　二是坚持质量为本。牢固树立“质量是工程建设的生命线”意识，将质量作为衡量工作成效的首要标准，坚决克服重进度轻质量、重效益轻管理倾向，对实施工程质量进行实时监测记录，定期组织检查验收，确保工程质量的可靠性和稳定性。

　　三是坚持“标杆”为纲。坚持以行业最高标准为目标，精益求精打造如意坊社区微改造样板工程，以更加坚定的决心、更有力的措施，全力以赴抓好项目建设，打造昌华滨水亮丽名片。确保把如意坊社区微改造项目建设成优质工程、精品工程、放心工程，努力让居民群众的获得感成色更足、幸福程度更可持续、安全感更有保障。

　　本期，广州市共发布10个项目动态：实施方案公示，用地面积95.5公顷；微改造7项，用地面积16公顷。

　　改造主体：九佛街红卫村经济联合社、九佛街红卫村泗和庄经济合作社、九佛街红卫村新南村经济合作社

　　用地位置：位于黄埔区广州科学城政文中心区，处于广汕公路两侧济广高速出入口地段

　　改造内容：房屋建筑本体部分13项，小区公共部分19项，其中基础类20项，完善类10项，提升类2项，包括楼道修缮、楼道照明、增设适老化设施、消防设施、防盗网、修缮围墙、三线整治、改造提升小区公共空间等

　　改造内容：房屋建筑本体部分10项，小区公共部分22项，其中基础类17项，完善类12项，提升类3项，包括楼道修缮、楼道照明、增设适老化设施、消防设施、无障碍设施、防盗网、修缮围墙、三线整治、小区绿化、改造提升小区公共空间等

　　改造内容：房屋建筑本体部分13项，小区公共部分20项，其中基础类19项，完善类11项，提升类3项，包括楼道修缮、楼道照明、楼栋排水维修、增设适老化设施、消防设施、修缮围墙、改造提升小区公共空间、增设非机动车泊位等

　　改造内容：本次改造内容共36项，房屋建筑本体部分12项，小区公共部分24项，其中基础类21项，完善类12项，提升类3项，包括楼道修缮、楼道照明、楼栋排水维修、增设适老化设施、消防设施、修缮围墙、改造提升小区公共空间、增设非机动车泊位等

　　改造内容：本次改造内容共37项，房屋建筑本体部分13项，小区公共部分24项，其中基础类22项，完善类12项，提升类3项，包括楼道修缮、楼道照明、增设适老化设施、消防设施、防盗网、修缮围墙、三线整治、改造提升小区公共空间等

　　改造内容：房屋建筑本体部分16项，小区公共部分20项，其中基础类22项，完善类12项，提升类2项，包括楼道修缮、楼道照明、增设适老化设施、消防设施防盗网、修缮围墙、三线整治、改造提升小区公共空间等

　　改造内容：本次改造内容共36项，房屋建筑本体部分13项，小区公共部分23项，其中基础类19项，完善类14项，提升类3项，包括楼道修缮、楼道照明、增设适老化设施、消防设施、修缮围墙、三线整治、改造提升小区公共空间等

　　如需了解政策详情，以及更多广州/佛山/深圳等城市更新项目合作机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

　　合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

　　合一经营事物的规模包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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